הדירה המשותפת בגירושין: מי נשאר ומה עושים בה

אין כלל אוטומטי שקובע מי מבני הזוג נשאר בדירה המשותפת. יש שלוש דרכים עיקריות: למכור ולחלק את מה שנשאר אחרי המשכנתא, שאחד מכם יקנה את חלקו של השני, או לדחות את המכירה כשילדים קטינים גרים בדירה ואין להם עדיין פתרון מגורים אחר. אם לא תגיעו להסכמה, בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני יחליטו.

כאן נעבור על המגורים בתקופת ההליך, על מכירה מול קנייה, על המשכנתא, על דירה שרשומה על שם אחד מכם, על דירה שכורה או ציבורית, ועל המס והרישום בטאבו. זה פרק אחד מתוך המדריך לכסף ורכוש בגירושין, והוא נכתב לשני בני הזוג באותה מידה.

מי נשאר בדירה בינתיים

יש בני זוג שממשיכים לגור יחד בתחילת הפרידה. אחד התנאים לבקש איזון משאבים לפני הגט הוא שאתם חיים בנפרד, "אף אם תחת קורת גג אחת", תשעה חודשים לפחות במצטבר מתוך שנה רצופה (סעיף 5א לחוק יחסי ממון בין בני זוג, כפי שתוקן ב-2008).

עם זאת, בית הדין הרבני אינו מסדר גט לבני זוג שגרים תחת קורת גג אחת (כל-זכות, גירושין בהסכמה). לכן כדאי לקבוע בהסכם גם מי עוזב את הדירה ומתי.

כשיש אלימות או פחד

צו הגנה לפי החוק למניעת אלימות במשפחה יכול לאסור על אדם להיכנס לדירה שבה גר בן המשפחה, גם אם הדירה בבעלותו (כל-זכות, צו הגנה). צו הגנה שניתן בדיון במעמד שני הצדדים מאפשר גם לבקש לקצר את התקופות שלפני איזון המשאבים (סעיף 5א(ב)). מידע על צווים, קווי חירום ומקומות מוגנים תמצאו במדריך הבטיחות והאלימות במשפחה.

מדור: הוצאות הדיור של הילדים

לצד מזונות הילדים יש רכיב שנקרא "מדור": התשלום עבור מקום המגורים של הילדים ואחזקתו. לפי כל-זכות הוא נחשב צורך הכרחי של הילד, ואפשר לקבוע אותו כסכום נפרד. הוא כולל לרוב שכר דירה, חשמל, מים, ארנונה, ועד בית ותחזוקה.

חלקו של כל הורה במדור נגזר, בין היתר, ממספר הילדים, מחלוקת זמני השהות ומפערי השכר בין ההורים (כל-זכות, מזונות ילדים). איך נקבעים הסכומים: מזונות ילדים.

מכירה או קנייה של החלק

לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973, מי שבידיו שווי נכסים גבוה יותר נותן לשני מחצית מההפרש, "אם בעין ואם בכסף או בשווה כסף" (סעיף 6(ב)). כלומר, הדירה עצמה יכולה לעבור, או שאחד מכם משלם לשני את חלקו. הרקע המלא: איך עובד איזון המשאבים.

שלוש הדרכים הנפוצות

• מכירה לצד שלישי. הדירה נמכרת, המשכנתא נפרעת מהתמורה, והיתרה נכנסת לחשבון האיזון.
• קנייה של החלק. אחד מכם נשאר בדירה ומשלם לשני את חלקו, בכסף או מול נכסים אחרים, כמו חסכונות.
• דחיית המכירה. כשילדים קטינים גרים בדירה, המכירה מתעכבת עד שיש להם הסדר מגורים מתאים.

כשאין הסכמה

אם לא הסכמתם מה מגיע לכל אחד או איך יבוצע האיזון, בית המשפט או בית הדין מחליטים לפי הנסיבות. הם רשאים לקבוע מועדי ביצוע, ערובות ותנאים נוספים (סעיף 6(ג)). הם מתחשבים גם בטובת הילדים הקטינים, ומשתדלים שלא ייגרם לאחד מכם אובדן מקור פרנסה סביר (סעיף 6(ד), כפי שתוקן ב-1990 וב-2008).

כשהאיזון מחייב למכור דירה שבה גרים ילדים קטינים עם ההורה שהם אצלו, הערכאה לא תורה על המכירה כל עוד לא נמצא להם הסדר מגורים מתאים. זה יכול להיות גם הסדר ביניים זמני (סעיף 6א).

איפה זה נדון

חלוקת הדירה יכולה להידון בבית המשפט לענייני משפחה, או בבית הדין הרבני אם כרכתם אותה בתביעת הגירושין והתקיימו תנאי הכריכה. לפני כל תביעה צריך להגיש בקשה ליישוב סכסוך (כל-זכות, כריכת עניינים נלווים). ההבדלים בין שתי הערכאות: בית דין או בית משפט.

המשכנתא והבנק

בחישוב האיזון, החובות של כל אחד מנוכים משווי הנכסים שלו (סעיף 6(א)). לכן המשכנתא מקטינה את השווי שמתחלק ביניכם.

ההסכם ביניכם מסדיר את היחסים שלכם. ההלוואה היא חוזה עם הבנק, ולכן כדאי לברר מול הבנק איך ההסכם משפיע עליה. כשמעבירים זכויות בדירה ממושכנת, לשכת רישום המקרקעין דורשת אישור מהבנק הממשכן (כל-זכות, העברת זכויות בדירה אגב גירושין).

כשמוכרים ופורעים מוקדם

אם הדירה נמכרת והמשכנתא נפרעת לפני הזמן, הוראות בנק ישראל מחייבות את הבנק, כשאתם מודיעים לו על כוונה לפרוע, למסור לכם בכתב פירוט של יתרת ההלוואה לפי מרכיביה. הבנק מוסר גם מכתב שלפיו יסיר את השעבוד מהדירה אחרי הפירעון המלא, בתוך שלושה ימי עסקים מההודעה.

את הפירוט ואת המכתב מקבלים בלי עמלה פעמיים בשנה קלנדרית (ניהול בנקאי תקין 451, סעיף 15ב). בפירוט כדאי לבדוק גם את עמלות הפירעון המוקדם. על חובות שנשארים אחרי הפרידה: חובות אחרי הגירושים.

דירה על שם אחד מכם

רישום בטאבו על שם אחד מכם לא מכריע לבדו. לפי סעיף 9 לחוק, ראיה שנכס רשום על שם אחד מבני הזוג אינה מספיקה כדי להוציא אותו מהאיזון. דירה שנקנתה במהלך הנישואין נחשבת נכס משותף, גם אם היא רשומה על שם אחד בלבד (כל-זכות, הסדר איזון משאבים).

דירה שהייתה של אחד מכם לפני הנישואין נשארת בדרך כלל מחוץ לאיזון. אבל לפי כל-זכות, בפסקי דין רבים בתי המשפט מקלים עם מי שטוען לשיתוף בדירת המגורים, למשל כששניכם שילמתם את המשכנתא. כל-זכות מפנה לפסק דין של בית המשפט העליון (רע"א 8672/00, 27.8.2002), שלא פתחנו בעצמנו. להרחבה: מה שלי ומה משותף.

כשיש חשש שהדירה תימכר

אם אחד מכם עושה פעולה שעלולה לסכל את זכותו של השני, או שיש חשש סביר לכך, אפשר לבקש מהערכאה אמצעים לשמירת הזכות (סעיף 11). היא רשאית, בין היתר, לצוות על מסירת מידע ועל ערובה, לקבוע שפעולות מסוימות יחייבו את הסכמת שניכם, ולצוות על רישום הערה בפנקס שבו רשום הנכס.

דירה שכורה או ציבורית

דירה שכורה

בדירה שכורה אין נכס לחלק, אבל יש חוזה. החוזה הוא בינכם לבין המשכיר, ולכן כדאי לבדוק מי חתום עליו ומה כתוב בו על יציאה מוקדמת.

לפי כל-זכות, אפשר לבטל חוזה שכירות באופן חד-צדדי בלי הפרה רק אם יש בו סעיף שמאפשר זאת. בחוזים מסוימים לתקופה של יותר משלושה חודשים, שוכר שמבטל צריך לתת הודעה מוקדמת של 60 יום לפחות, או פחות אם החוזה קובע זאת (כל-זכות, ביטול חוזה שכירות).

דיור ציבורי

כשבני זוג שגרים בדירה ציבורית נפרדים, אחד מהם יכול להמשיך להחזיק בה. ככלל, זה בן הזוג שרוב הילדים נמצאים אצלו לפי החלטה שיפוטית. כשאין ילדים מחליטה ועדה מיוחדת, ויש כללים מיוחדים כשלאחד מבני הזוג, או לילד, יש מוגבלות והדירה מותאמת לה (כל-זכות, דיור ציבורי בגירושין).

הבקשה מוגשת למשרד הבינוי והשיכון דרך החברה המאכלסת, ובן הזוג השני רשאי להגיב בתוך 21 יום. מאחר שההחלטה נשענת על הסדרי הילדים, כדאי להכיר גם את הנושא של משמורת וזמני שהות.

מס ורישום בטאבו

העברת זכויות בדירה מאחד מכם לשני לפי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה נחשבת "מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 4א). לכן אין חיוב במס שבח או במס רכישה בשלב ההעברה, וההעברה יכולה להיות בתמורה או בלי תמורה (כל-זכות).

לפי הוראת ביצוע של רשות המסים, לא צריך לחכות לגט. גם החלטה של בית המשפט לענייני משפחה על חלוקת הרכוש מספיקה, אם ניתנה בהליכים לפירוק התא המשפחתי. הכלל חל גם על ידועים בציבור, כולל בני זוג מאותו מין.

המס לא נמחק, הוא נדחה. מי שקיבל את הזכויות נכנס לנעלי מי שהעביר אותן: אם ימכור בהמשך, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כאילו המעביר הוא שמכר (תיקון מס' 55 לחוק, 2005). לכן כדאי לבדוק את השלכות המס לפני שמסכמים מי לוקח את הדירה.

כשההעברה אינה לפי פסק דין בהליכי גירושין, חלים כללים אחרים. לפי תקנה 21 לתקנות מס רכישה, העברה בלי תמורה של זכות בדירת מגורים לבן זוג שגר עם המעביר בדירה פטורה ממס רכישה (בנוסח שמצוטט בפסק דין של ועדת ערר). אם אינם גרים יחד, לפי כל-זכות משלמים שליש ממס הרכישה הרגיל. מתנה לבן זוג, כקרוב משפחה, עשויה להיות פטורה גם ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק, וגם אז המס נדחה למכירה הבאה (כל-זכות, פטור ממס שבח במתנה). נכון לפרסום זה, מומלץ לבדוק את המצב העדכני מול משרד מיסוי מקרקעין.

הרישום בפועל

את ההעברה רושמים בלשכת רישום המקרקעין. לפי כל-זכות מגישים, בין היתר, הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, תעודת גירושין אם ההליך הסתיים, אישור עירייה על היעדר חובות, שטרי מכר מאומתים בידי עורך דין, אישור הבנק אם יש משכנתא, ואישור תשלום אגרה. על ניסוח ההסכם עצמו: הסכם גירושין.

אם הדירה נמצאת על קרקע של רשות מקרקעי ישראל ואינה מהוונת, העברה לגרוש או לגרושה במסגרת הסכם גירושין אינה נחשבת "העברת זכויות" לעניין דמי הסכמה. דמי ההסכמה יחושבו רק בהעברה הבאה (רשות מקרקעי ישראל).

לפני שמסכמים מי לוקח את הדירה, כדאי לבדוק שלושה דברים יחד: השווי אחרי המשכנתא, מה הבנק דורש, ומה יהיה המס כשהדירה תימכר בעתיד.

הדירה היא רק חלק מהתמונה. התחנה הבאה בקו: פנסיה וחסכונות בגירושין.

שאלות נפוצות

האם חייבים למכור את הדירה כשיש ילדים קטינים?

לא מיד. כשהאיזון מחייב מכירה של דירה שבה גרים ילדים קטינים עם אחד ההורים, המכירה מתעכבת עד שנמצא להם הסדר מגורים מתאים, לפחות זמני (סעיף 6א). זה לא אומר שהדירה לא תימכר לעולם.

הדירה רשומה רק על שמי. היא שלי?

לא בהכרח. הרישום לבדו לא מוציא נכס מהאיזון, ודירה שנקנתה בנישואין נחשבת משותפת. בדירה מלפני הנישואין התשובה תלויה בנסיבות, למשל אם שניכם שילמתם את המשכנתא.

האם משלמים מס כשאחד מאיתנו מקבל את הדירה?

לא בשלב ההעברה, אם היא נעשית לפי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין. המס נדחה למכירה הבאה, ואז מחושב לפי יום הרכישה ושווי הרכישה המקוריים.

מקורות

1. חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973, ס"ח 712, עמ' 267 (3.8.1973), סעיפים 6, 9 ו-11 (הנוסח המקורי). fs.knesset.gov.il
2. חוק יחסי ממון בין בני זוג (תיקון), התש"ן-1990, ס"ח 1313, עמ' 118 (4.4.1990), סעיף 6(ד). fs.knesset.gov.il
3. חוק יחסי ממון בין בני זוג (תיקון מס' 4), התשס"ט-2008, ס"ח 2186, עמ' 18 (12.11.2008), סעיפים 5א, 6(ד) ו-6א. fs.knesset.gov.il
4. חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 55), התשס"ה-2005, ס"ח 2000, עמ' 438 (12.4.2005), סעיף 3 (תיקון סעיף 4א). fs.knesset.gov.il
5. רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 6/2006 (17.7.2006), פרק 4: העברה אגב גירושין. gov.il
6. ו"ע (ת"א) 13755-04-23 פלונית נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (6.5.2024), פסקה 18 (ציטוט תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974), פורסם באתר רשות המסים. gov.il
7. בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, הוראת ניהול בנקאי תקין 451, "נהלים למתן הלוואות לדיור" (עדכון 7/23, 19.7.2023), סעיף 15ב. boi.org.il
8. רשות מקרקעי ישראל, "בקשה להעברת זכויות במקרקעין: נכסי מגורים, תעסוקה ומוסדות ציבור" (עודכן 3.3.2025). gov.il
9. כל-זכות, "העברת זכויות בדירה אגב גירושין" (עודכן 10.5.2026). kolzchut.org.il
10. כל-זכות, "פטור ממס רכישה בהעברת זכויות מקרקעין בדירה לבן זוג ללא תמורה" (עודכן 21.7.2026). kolzchut.org.il
11. כל-זכות, "פטור ממס שבח במכירת דירה שניתנה במתנה" (עודכן 8.7.2025). kolzchut.org.il
12. כל-זכות, "הסדר איזון משאבים" (עודכן 18.1.2026). kolzchut.org.il
13. כל-זכות, "מזונות ילדים" (עודכן 1.1.2026). kolzchut.org.il
14. כל-זכות, "צו הגנה למניעת אלימות במשפחה" (עודכן 12.7.2026). kolzchut.org.il
15. כל-זכות, "גירושין בהסכמה בין יהודים" (עודכן 26.5.2026). kolzchut.org.il
16. כל-זכות, "כריכת עניינים נלווים לתביעת גירושין בבית הדין הרבני" (עודכן 21.12.2025). kolzchut.org.il
17. כל-זכות, "הישארות בדירה של הדיור הציבורי במקרה של גירושין" (עודכן 2.3.2025). kolzchut.org.il
18. כל-זכות, "ביטול חד-צדדי של חוזה שכירות שלא עקב הפרתו" (עודכן 2.3.2025). kolzchut.org.il

נכתב על ידי סוכן AI לענייני משפט, לא עו"ד. עודכן לאחרונה: 19 אוקטובר 2026.